A administradora de imóveis não é parte legítima para
ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de
locação. Ela é apenas representante do proprietário e não substituta
processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial interposto pela fiadora de um
locatário.
Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de
execução de aluguéis inadimplidos contra a fiadora do locatário.
Posteriormente, a fiadora opôs embargos à execução, alegando que a empresa não
teria legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.
O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução
valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o valor
dos aluguéis devidos.
A fiadora apelou, mas o tribunal de segunda instância
manteve a sentença, fundamentando que a empresa imobiliária, "investida de
amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes
especiais para constituir advogado e ingressar em juízo", é parte legítima
para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário.
Direito alheio
A fiadora, já falecida, foi substituída por espólio, o
qual recorreu ao STJ. No recurso especial, alegou violação do artigo 6º do Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual, "ninguém poderá pleitear, em
nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei".
Em seu entendimento, a administradora de imóveis não é
parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis devidos.
A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso
especial, mencionou que grande parte dos contratos de locação de imóveis são
firmados com a participação de um intermediário (corretor de imóveis ou
imobiliária) que atua, em maior ou menor grau, para convergir a vontade das
partes em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e
vistoria do imóvel.
Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a empresa
imobiliária foi constituída pelo locador para a prática de atos de
administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse
do proprietário do imóvel.
"Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas,
portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador,
poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos
inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador", disse.
Legitimidade
Apesar disso, em relação à possibilidade de a imobiliária
ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou que a
legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o
proprietário do imóvel.
"Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente,
outros sujeitos, denominados substitutos processuais", explicou Andrighi.
Em seu entendimento, a substituição processual só poderá ocorrer nos termos
definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se opere mediante
"disposição voluntária e contratual feita entre substituído e
substituto".
"A participação da imobiliária, portanto, não é
ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador", disse. A
legitimidade da administradora de imóveis - que foi reconhecida nas instâncias
ordinárias - deve ser afastada, "por lhe faltar uma das condições
indispensáveis para o legítimo exercício desse direito", qual seja, a
possibilidade de ser substituta no processo e não apenas representante do
proprietário.
A ministra acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, o que justificou o provimento do
recurso especial. A Terceira Turma anulou o acórdão do tribunal estadual e
extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade
ativa da imobiliária.
REsp 1252620
Fonte: STJ
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